中小房企冒进圈地 资金短缺面临破产危机

By | 2008 年 4 月 7 日


 

近日,地产市场有几个数据倍受关注:

其一来自潘石屹(博客):“国内房地产上市企业,速动比率(编者注:指速动资产对流动负债的比率,速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱)维持在健康水平的只有四家。”

其二来自武汉一家房地产公司,该公司主动下调房价幅度达30%。

其三来自地产企业的年报:从已经公布年报的上市公司业绩来看,只有 华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。 保利地产每股现金流为-7.65元, 招商地产每股现金流为-4.74元, 金地集团的每股现金流为-7.52元, 荣盛发展每股现金流为-2.53元, 广宇集团每股现金流为-0.11元……

种种数据似乎表明,国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。

这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的SOHO中国董事长潘石屹也放言,未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映,并进入前所未有的融资艰难期。”

为了与去年万科董事长王石提出房价会下降的“拐点论”区分开,潘石屹对他的“拐点论”作出进一步解释:“我说的拐点是针对房地产企业,而非房价。”

房价也好,企业也罢,几个月内的多个“拐点论”在地产市场掀起轩然大波,一场“拐”与“不拐”的争论此起彼伏。有旁观者质疑,地产巨头在这个时候抛出一个又一个拐点论,是否会让市场更为恐慌性的出现土地抛售和公司转让,而使地产巨头最终扮演中小地产的终结者?

银行只青睐“优质客户”

2007年,央行六次上调存贷款利率,十次上调存款准备金率至14.5%;同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确,货币政策由“稳健”转为“从紧”;日前,央行已明确要求各金融机构,今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量(3.63万亿元)。业内人士分析,今年贷款增速将不会超过13.86%。

有知情人士分析,在“从紧”新政之下,受伤害最大的莫过于中小企业。

北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向《中国经济周刊》介绍说:“房地产公司资金主要是从四个方面取得:银行信贷和销售按揭;房地产企业自有资金;占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资);其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地,其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”

同等条件下,银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业,而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。

记者在采访中了解到,曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产今年从中国 建设银行(北京朝阳支行)为旗下两个新项目贷款1.5亿元人民币,用于房地产开发资金。根据中国建设银行北京朝阳支行信贷部某相关人士介绍:广州珠江房地产在北京的大多数房地产开发项目的信贷来源于建设银行,“因为有长时间的合作关系和良好的信誉,所以即使是在‘从紧货币政策’的2008年,他们也会是建设银行信贷计划中的一份子。”

据记者了解,目前房地产信贷抵押有两种形式:一是抵押土地的使用权,二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后,由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。

有知情人士向《中国经济周刊》透露,有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序,而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。

中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示,“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同,所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多,所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”

中小房企“割肉”

大型房地产企业有比较系统的全年发展计划,遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题,为了不停止开发的进度,就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲,资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。

一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例:北京通州的一个房地产商,原本打算去年9月份开盘,当时看到火爆的房地产市场,想存盘等到下季度的预售,所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了:不出一个月,当他想开盘的时候,市场骤然变冷。到2007年年底,该楼盘周边房价为8500元/平米,而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司,希望能够代理销售,转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。

另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂,全高18层的楼已经盖到12层,并且拿到了预售许可证,当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米,在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的6层楼,开发商面临巨大的资金压力,当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司,报出了6200元/平米的代理价格。

“这个楼盘一平米的价格只卖5500元,如果按照开发商的地价和成本来算的话,加上税收和管理成本,成本大概在5800元/平米,给我们的条件是6200的底价,这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格,也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了,那他会痛苦的作出这样的决定么?这个时候,开发商考虑的不是赚钱,而是怎么在短时间回流,不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。

“囤房囤地”种下恶果

分析人士认为,上述现象出现的原因,其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。

去年下半年,中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象,同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”,等待再开发的利润。

在去年7、8、9三个月内,一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下,全国各地不断有“地王”浮出水面。

在地价已经“炒翻”的状态下,很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”,把有限的资金投入购地,期待能够以此快速扩张。

而今年1月,国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》,《通知》规定,土地闲置两

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